Welk pand wil je klant kopen?
Regels & stukken
Begin hier zodra je het dossier hebt: upload de stukken — eigendomsbewijs, splitsings- of erfpachtakte, VvE-stukken en het meetrapport. Je krijgt een briefing voor het bod: wat de waarde drukt, waar de kansen zitten en wat je nog moet navragen. Daaronder lees je wat het bestemmingsplan hier toestaat. Nog geen stukken? Sla de stap over en kom later terug.
Upload de documenten uit het dossier — Kadaster-stukken (eigendomsbewijs, leveringsakte, splitsingsakte), de erfpachtakte, VvE-stukken (MJOP, notulen, begroting/jaarrekening) en het NEN 2580-meetrapport. Wat de AI over erfpacht vindt, vult het veld Grond in de aankoopsituatie in stap ③; de VvE-status beoordeel je zelf. Zit er een meetrapport bij, dan wordt dat gemeten woonoppervlak overgenomen en zoeken de referentiepanden daarop — nauwkeuriger dan de openbare maat, en het verschil zelf is een argument bij het bod. De AI herkent zelf welk document het is, leest het uit en duidt het; je kunt documenten ook één voor één toevoegen (max 30) — ze blijven staan, en na elke lezing volgt bovenaan een nieuwe briefing over het geheel, met daaronder een samenvatting van wat er in de stukken staat (per regel met de vindplaats) en een lijst van wat er níét in stond. De gelezen uitkomsten worden bij het werkblad bewaard en staan er na herladen weer; het bestand zelf wordt niet opgeslagen. De notariële akte blijft leidend. Plattegronden en gescande documenten zonder tekstlaag bekijkt de AI via de pagina-afbeeldingen (eerste 3 pagina's). Naast PDF kun je ook een losse afbeelding kiezen (PNG of JPG) — bijvoorbeeld een screenshot of foto van een plattegrond of van een gescand stuk; die bekijkt de AI als afbeelding.
Leest de regels van het geldende bestemmingsplan op dit adres (gebruik, uitbouw, dakterras, dakkapel, kelder) en vat samen wat je klant hier zou kunnen. Handig vóór het bod: verbouwplannen die niet mogen, drukken de waarde. Indicatie ter voorbereiding, bij twijfel checkt u het artikel of de gemeente.
Woning & situatie
Controleer eerst de woninggegevens hieronder — woonoppervlak, bouwjaar en type sturen straks de referentiepanden en de rekenhulp. Vul daarna de aankoopsituatie in (vraagprijs, dagen te koop, drukte, hoe graag je klant dit huis wil): dat bepaalt de bied-druk in het advies. De openbare bronnen eronder vullen zich vanzelf; wat nog op "koppelen" staat, kun je aanklikken.
Wat jij als aankoopmakelaar ziet en hoort. Dit bepaalt hoeveel bied-druk er op het pand staat en waar de grenzen van je klant liggen.
Gratis object- en buurtdata eromheen; Matrixian betalen we alleen voor de AVM-waarde + koopsommen.
Korte samenvatting van pand en buurt op basis van de openbare bronnen hierboven, als context voor uw biedadvies. Noemt geen woningwaarde — die bepaalt u zelf.
Referentiepanden
Twee datasets: verkocht (het bewijs) en te koop (de concurrentie). Vul beide aan vanuit Funda of Kolibri; corrigeer en weeg per pand.
Vergelijkbare woningen in de directe omgeving, waarop het waardeadvies is gebaseerd.
Zoek op Funda of Kolibri, kopieer de hele resultatenpagina (Cmd+A, Cmd+C) en plak hier. De AI haalt alle panden eruit, kiest de vergelijkbare en zet erbij waarom ze meetellen. Let op: Funda toont bij verkochte woningen de laatste vraagprijs, niet de koopsom.
① Verkocht — het bewijs
Transactieprijzen, ook verkocht onder voorbehoud. Matrixian zet ze klaar; vul aan vanuit Funda of Kolibri.
② Te koop — het alternatief
Wat je klant anders kan kopen. Veel vergelijkbaar aanbod = minder bied-druk; weinig alternatief = meer. Vraagprijzen — ter ijking, tellen niet mee in de reële waarde.
Referentiematrix
Beide datasets onder elkaar zoals in de Excel-waardebepaling — correcties en weging werken hier ook, kaarten en matrix lopen gelijk.
Puntenwolk — prijs × grootte
Het puntenwolkdiagram uit het boek: prijs verticaal, vierkante meters horizontaal. Elke stip is een verkocht pand op zijn échte transactieprijs; oranje driehoekjes staan nu te koop (de concurrentie). De lijn door de stippen is de trendlijn — de marktwaardelijn. Laat de verkoper met de pen zijn m² op de horizontale as zoeken en een lijn recht omhoog trekken. Vraag dan: "Zijn jullie het ermee eens dat jullie huis ergens op deze lijn wordt verkocht?" — en daarna: "voor welke prijs, waar jullie lijn de marktwaardelijn kruist?"
Elke stip is een vergelijkbaar verkocht pand, geplaatst op grootte en échte verkoopprijs; oranje driehoekjes staan nu te koop. De lijn door de stippen laat zien wat de markt gemiddeld betaalt. Waar de stippellijn van uw woonoppervlak die lijn kruist, daar geeft de markt aan wat uw woning ongeveer zal opbrengen.
Prijs per m² — spreiding
Laat de markt het verhaal vertellen. Elke stip is een vergelijkbaar pand dat écht verkocht is, op zijn prijs per m² (na jouw correcties): links goedkoper verkocht, rechts duurder. De streeplijn is de mediaan, het middelste verkochte pand — de helft van de vergelijkbare panden verkocht goedkoper, de helft duurder. Zie die lijn als de marktwaardelijn: woningen die eruit springen (staat, ligging) komen rechts ervan uit, woningen met gebreken links. Het driehoekje ▲ is dít pand — jouw gewogen gemiddelde of advies. Vraag de verkoper: waar hoort jullie woning uit te komen — links of rechts van het midden, en waarom?
Elke stip is een vergelijkbaar verkocht pand op zijn prijs per m²; het driehoekje laat zien waar uw woning volgens het advies uitkomt. Zo ziet u in één oogopslag hoe uw woning zich verhoudt tot de verkopen in de buurt.
Zachte factoren
Wat een model niet ziet: ligging, courant of niet, looptijd. (Staat van afwerking → hierboven bij plus/minpunten.)
Gewogen op basis van uw correcties, puur ter oriëntatie. Je definitieve waarde bepaal je bij de plus/minpunten in stap ⑤ met "Neem definitief over".
De AI weegt de reële waarde (referenties en plus/minpunten), het overbied-beeld, de bied-druk uit de aankoopsituatie en de gelezen dossierstukken, en stelt drie getallen voor: wat het huis waard is, wat je zou moeten bieden om het te krijgen, en waar de pijngrens ligt. Indicatie ter onderbouwing — jij bepaalt het advies.
Vul dit in zodra je het weet, ook als het misging. Het kost een halve minuut en het is het enige waaraan we later kunnen zien of onze adviezen kloppen: wat is er geboden, is het gegund, en waar ging het pand uiteindelijk voor weg.