Kies een pand
Gratis object- en buurtdata eromheen; Matrixian betalen we alleen voor de AVM-waarde + koopsommen.
Korte samenvatting van pand en buurt op basis van de openbare bronnen hierboven, als context voor uw waardeadvies. Noemt geen woningwaarde — die bepaalt u zelf.
Leest de regels van het geldende bestemmingsplan op dit adres (gebruik, uitbouw, dakterras, dakkapel, kelder) en vat samen wat er kan. Indicatie ter voorbereiding — bij twijfel checkt u het artikel of de gemeente.
Upload de documenten uit het dossier — Kadaster-stukken (eigendomsbewijs, leveringsakte, splitsingsakte), VvE-stukken (MJOP, notulen, begroting/jaarrekening) en het NEN 2580-meetrapport. De AI herkent zelf welk document het is, leest het uit en duidt het; je kunt documenten ook één voor één toevoegen (max 20) — ze blijven staan en bij twee of meer volgt één gecombineerde duiding. De gelezen uitkomsten worden bij het werkblad bewaard en staan er na herladen weer; het bestand zelf wordt niet opgeslagen. De notariële akte blijft leidend. Plattegronden en gescande documenten zonder tekstlaag bekijkt de AI via de pagina-afbeeldingen (eerste 3 pagina's). Naast PDF kun je ook een losse afbeelding kiezen (PNG of JPG) — bijvoorbeeld een screenshot of foto van een plattegrond of van een gescand stuk; die bekijkt de AI als afbeelding.
Waarom de vraagprijs ertoe doet
De vraagprijs bepaalt hoeveel kopers uw woning serieus bekijken. Rond de marktwaarde kijken de meeste mee — en dat geeft de sterkste onderhandelingspositie.
Referentiepanden
Twee datasets: verkocht (het bewijs) en te koop (de concurrentie). Vul beide aan vanuit Funda of Kolibri; corrigeer en weeg per pand.
Vergelijkbare woningen in de directe omgeving, waarop het waardeadvies is gebaseerd.
① Verkocht — het bewijs
Transactieprijzen, ook verkocht onder voorbehoud. Matrixian zet ze klaar; vul aan vanuit Funda of Kolibri.
② Te koop — de concurrentie
Het huidige aanbod waar de verkoper tegen concurreert. Vraagprijzen — ter ijking, tellen niet mee in het advies.
Referentiematrix
Beide datasets onder elkaar zoals in de Excel-waardebepaling — correcties en weging werken hier ook, kaarten en matrix lopen gelijk.
Puntenwolk — prijs × grootte
Het puntenwolkdiagram uit het boek: prijs verticaal, vierkante meters horizontaal. Elke stip is een verkocht pand op zijn échte transactieprijs; oranje driehoekjes staan nu te koop (de concurrentie). De lijn door de stippen is de trendlijn — de marktwaardelijn. Laat de verkoper met de pen zijn m² op de horizontale as zoeken en een lijn recht omhoog trekken. Vraag dan: "Zijn jullie het ermee eens dat jullie huis ergens op deze lijn wordt verkocht?" — en daarna: "voor welke prijs, waar jullie lijn de marktwaardelijn kruist?"
Elke stip is een vergelijkbaar verkocht pand, geplaatst op grootte en échte verkoopprijs; oranje driehoekjes staan nu te koop. De lijn door de stippen laat zien wat de markt gemiddeld betaalt. Waar de stippellijn van uw woonoppervlak die lijn kruist, daar geeft de markt aan wat uw woning ongeveer zal opbrengen.
Prijs per m² — spreiding
Laat de markt het verhaal vertellen. Elke stip is een vergelijkbaar pand dat écht verkocht is, op zijn prijs per m² (na jouw correcties): links goedkoper verkocht, rechts duurder. De streeplijn is de mediaan, het middelste verkochte pand — de helft van de vergelijkbare panden verkocht goedkoper, de helft duurder. Zie die lijn als de marktwaardelijn: woningen die eruit springen (staat, ligging) komen rechts ervan uit, woningen met gebreken links. Het driehoekje ▲ is dít pand — jouw gewogen gemiddelde of advies. Vraag de verkoper: waar hoort jullie woning uit te komen — links of rechts van het midden, en waarom?
Elke stip is een vergelijkbaar verkocht pand op zijn prijs per m²; het driehoekje laat zien waar uw woning volgens het advies uitkomt. Zo ziet u in één oogopslag hoe uw woning zich verhoudt tot de verkopen in de buurt.
Zachte factoren
Wat een model niet ziet: ligging, courant of niet, looptijd. (Staat van afwerking → hierboven bij plus/minpunten.)
De AI kijkt naar het hele werkblad: beoordeelt per referentiepand of het een goede vergelijking is en of je weging logisch oogt, vertaalt je zachte factoren naar waarde-effect en doet een voorstel voor waarde en bandbreedte. Indicatie ter onderbouwing — jij bepaalt het advies.
Gewogen op basis van uw correcties, puur ter oriëntatie. Je definitieve waarde bepaal je bij de plus/minpunten in stap ⑤ met "Neem definitief over".